买房，对绝大部分家庭来说特别地不容易，能够拿出首付款来轻松买房的家庭也并不多。2018年政府加强对房地产市场的调控，通过限购、限售、限贷等措施限制房价过快上涨；而开发商为了将房子卖出去，向购房人垫付首付款、承诺购房人分期支付购房首付款的行为较为多见，更有开发商为了规避地方政府房地产调控限价政策，将购房款又拆分为优惠登记款、装修款等。本案涉及开发商垫付首期款、收取优惠登记款、长期未办产权证等。

2018年年末，广州市某开发商（下称“开发商”）通过网络宣传，可垫付两成首付款的促销政策，吸引了Z女士购买涉案房屋。房屋总价格210万元，因该开发商承诺垫付两成首期款，故Z女士只需支付一成首付款+购房优惠款共计26万左右即可购买一套商品房。Z女生支付优惠登记款及定金后双方签订了《商品房认购书》（下称《认购书》），预约合同中约定了正式签订《商品房买卖合同》的时间，交楼的时间等重要信息。2019年初Z女士支付了优惠登记款和10%的首期款，获取了相应的收款收据，但双方未签订《商品房买卖合同》和垫付两成首期款的《借款合同》。

在之后的几年间，因开发商一直没有通知Z女士签订《商品房买卖合同》和办理抵押贷款，加上2019年新冠病毒疫情和房地产市场大调整等原因，故双方均未积极主张签订《商品房买卖合同》。

疫情结束后，开发商于2023年上半年分别两次向Z女生发出《履约通知书》，通知涉案房屋可以进行网签，催促签订《商品房买卖合同（预售）》和支付剩余20%首期款等。

我所接受Z女士的委托，指派李国伟律师、周莹莹律师办理上述案件，两位律师详细询问了相关事实，对涉案房屋的产权状况进行了调查取证，于2023年7月陪同Z女士到开发商办公室、销售中心进行协商和固定事实。

协商过程中，开发商态度强硬、语气强势，声称“交楼时间变更为2024年12月31日和办证时间是交楼后的720个工作日”不能变，首期款按认购书约定补足支付两成等等。

Z女士只能向法院起诉，提出以下诉讼请求：

1、解除《认购书》；

2、双倍返还定金；

3、返还优惠登记款；

4、返还购房款。

开发商就本案提起了反诉，请求法院判决Z女生：

1、继续履行《认购书》；

2、支付购房款和承担违约责任。

并提供了多份“继续履行认购书”的判决书供法院参考。

开发商在庭审时声称，目前已经清偿了所有欠款（被法院执行约1.7亿元），不存在不安抗辩事由，涉案房屋已经符合网签和交楼条件，随时可以网签和交楼。

法官询问Z女士：

该楼盘为政府“保交楼”项目，假如不考虑交楼和办证障碍的情况下，你方解除认购书的理由？

代理人归纳Z女士的主要理由为：

Z女士不同意开发商单方变更支付首期款的条件；涉案楼盘自开盘至今5年多，没有一户业主办理了房产证；Z女士在起诉后购买了其它不动产，改变了置业计划，已无能力继续履行认购书。

庭后，代理人向法院提交了书面代理词，主要观点为：

1、认购书为预约合同，Z女士有合法、合理的理由不再继续履行该预约合同，不可强制履行。

2、开发商长达5年多时间未与Z女士签订《商品房买卖合同》，构成违约。

3、Z女士不同意开发商单方变更《认购书》和变更《计价表》承诺支付一成首期款的约定。

4、双方就《商品房买卖合同（预售）》关键条款无法达成一致意见，导致认购书的合同目的无法实现。

法院查明事实后，依法作出判决，判决：

解除《认购书》；

开发商返还Z女士全部款项；

驳回开发商的全部反诉请求。

1、关于解除认购书。

首先，认定《认购书》合法有效；其次，认定《认购书》的性质是预约合同；再次，《认购书》未就装饰标准、供水供电等配套设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属以及履行房屋买卖合同项下双方当事人的违约责任的约定，不能认定《认购书》已包括商品房买卖合同应当明确的主要内容；最后，因预约合同不可强制缔约，Z女士的签约义务不适于强制履行，任何一方均可解除预约合同，且考虑到双方自签订《认购书》至今已有近五年时间，期间双方当事人均未积极履行促成本约缔结的义务，开发商直至 2023 年才发出《履约通知书》，之后双方亦未就订立正式商品房买卖合同协商一致，导致认购书的合同目的无法实现，Z女士解除认购书的理据充分，法院予以支持。

2、关于解除认购书的法律后果。

首先，应退还定金和购房款；其次，认定了垫付首期款的真实性，考虑到在购房中通过向第三方支付服务费、信息费、中介费等方式折抵购房款的现象普遍存在，虽然优惠登记款的收款人不是开发商，但Z女士支付的优惠登记款实际是抵扣了相应的购房款，因此也应当由开发商予以返还。

3、关于违约责任。

Z女士与开发商均未依约签订合同，在之后的几年间，各方均未积极主张缔约，导致双方关于商品房买卖的权利义务均无正式合同的保护和约束，Z女士并未提交证据证明其多次催促开发商缔约，现案涉楼盘已经符合交楼条件，双方可随时缔约，但Z女士仍坚持解除认购书，实际是以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除；同样，Z女士在签订《认购书》后也未积极履行推动正式合同的缔结，消极行使其权利义务，双方均有过错。因此认为Z女士主张双倍返还定金及要求开发商支付利息损失的理据不足。

4、基于上述认定，法院驳回了开发商的所有反诉请求。

1、《中华人民共和国民法典》

第五条　民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。

第六条　民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

第五百六十三条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第五百六十五条　当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请 求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

第四百九十五条  当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

2、《最⾼人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适⽤法律若⼲问题的解释》

第四条 出卖⼈通过认购、订购、预订等⽅式向买受⼈收受定金作为订⽴商品房买卖合同担保的，如果因当事⼈⼀⽅原因未能订⽴商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事⼈双⽅的事由，导致商品房买卖合同未能订⽴的，出卖⼈应当将定金返还买受⼈。

3、《商品房销售管理办法》

第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。

第六条 商品房预售实行预售许可制度。

第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

      符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。

1、在起诉前，应详细了解案件事实、做好充分的调查取证、查找类似判例。

2、对认购书的性质进行定性，确定案由。

3、探索诉讼思路和策略：合同（认购书）无效？撤销合同？解除合同？单方通知解除还是请求法院判决解除？解除合同的事实和理由？是否充分？等等。

4、对每一诉讼请求，应找准对应的法律依据。

5、对案件走向进行预判。如判决继续履行认购书，因该判决事项不具有强制执行的内容，故开发商将发出《履约通知书》和《解约通知书》，最后向Z女士主张没收定金和购房款等违约责任。因发生新事实，故Z女士可另案起诉退还定金和购房款。期间，Z女士未实际控制涉案房屋，开发商也不敢另行出售，双方处于僵持状态，权益均受损，造成讼累。

6、向委托人充分告知法律风险，如政府兑现“保交楼”，法院为实现双方利益最大化，有可能判决继续履行认购书；即便解除认购书、退还购房款，但将来不一定能执行到款；律师尽职尽责提供法律服务，不对案件结果作出承诺或保证等。

7、理性买卖。2017年初，国内房地产市场处于高光时期，买方争抢着买房、起诉卖方继续履行合同；自恒大暴雷后，卖方打骨折卖房、起诉买方继续履行合同。我们认为，买卖双方应结合自身实际需要买卖房屋，不因房地产市场变动而主观违约，法院审查同类型案件非常多，有较为成熟的判案思路，将依据个案的客观事实作出判决，不因双方的法庭表现、律师的自信而会有实质性的改变。